Las FIBRAs mexicanas buscan que el ahorro interno tenga un papel más activo en el financiamiento de infraestructura, energía y desarrollo industrial del país. Para lograrlo, la industria busca cambios regulatorios que faciliten la entrada de inversionistas institucionales, incluidas las Afores, en momentos en que el Plan México enfrenta retos de ejecución, permisos y disponibilidad de infraestructura.
Diálogo con autoridades para ajustar reglas
Durante el evento Conecta FIBRA, en la Bolsa Mexicana de Valores, Jorge Ávalos, presidente de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), dijo que uno de los principales objetivos de su gestión es intensificar el acercamiento con autoridades para ajustar reglas que permitan mayor inversión en el sector. “Estamos en pláticas muy cercanas, con diálogo muy abierto con Consar, para cambiar ciertos parámetros regulatorios que permitan atraer a más inversionistas, no sólo instituciones de seguros, sino también a las propias Afores”, declaró Ávalos.
El objetivo, explicó durante el evento, es que el marco regulatorio permita mayor actividad y liquidez en instrumentos vinculados a FIBRAs, así como más inversión en infraestructura. La agenda también incluye modificaciones fiscales y de permisos para apoyar la implementación del Plan México y el desarrollo de los polos industriales que busca impulsar el gobierno federal.
Plan México: buena idea, pésima ejecución
Ávalos declaró que el Plan México “es una muy buena idea, pero una pésima ejecución”, y agregó que el sector ha trabajado con Hacienda, Sener y Economía para diseñar estructuras que permitan canalizar recursos hacia proyectos productivos. “Estamos trabajando con Hacienda, Sener y Economía para armar estructuras. Todavía no las puedo hacer públicas, pero son estructuras interesantes para canalizar los recursos del sistema de pensiones mexicano, que son más de 450,000 millones de dólares, y utilizar parte de los (activos) alternativos que hoy pueden invertir, que es cerca del 2.5%”, señaló.
Por regulación, las Afores pueden invertir hasta 30% de los activos de las Siefores en instrumentos estructurados, mientras que el límite para FIBRAs y vehículos inmobiliarios llega hasta 12.5%, dependiendo del tipo de Siefore. Sin embargo, la exposición efectiva a FIBRAs se mantiene por debajo de ese tope; al cierre de mayo de 2026, rondaba 2.98% del portafolio, de acuerdo con cifras de Consar.
Infraestructura: cuello de botella en transmisión eléctrica
El planteamiento de la industria parte de la premisa de que México necesita más infraestructura para aprovechar el nearshoring, pero el gobierno no tiene recursos suficientes para financiar por sí solo todas las necesidades de energía, transmisión eléctrica, logística y parques industriales. Ávalos explicó que el cuello de botella más complejo está en la transmisión eléctrica. La generación, dijo, puede aliviarse parcialmente con esquemas de autogeneración, pero reforzar la red requiere dinero, tiempo, derechos de paso y certidumbre para la inversión privada. “La parte complicada de transmisión tiene dos componentes: cuesta mucho dinero y no hay dinero del gobierno. Además, el marco regulatorio no da certidumbre al inversionista privado. Mientras eso no se modifique, no va a haber nuevo capital en transmisión, y hoy la red está saturada”, dijo.
Localización sin infraestructura pierde valor
Para el sector inmobiliario industrial, la discusión ya no se limita a la ubicación de los activos. La disponibilidad de infraestructura se ha vuelto igual o más relevante que el terreno. “Siempre nos dijeron que en nuestro negocio lo más importante era location, location, location. Hoy diría que si puedes tener infraestructura, tienes valor; si no tienes infraestructura, vales menos”, dijo Ávalos.
Jorge Girault, director general de Fibra Prologis, coincidió en que México debe resolver sus propios pendientes si quiere sostener el avance del nearshoring. Dijo que la incertidumbre no sólo viene de Estados Unidos o del T-MEC, sino también de temas internos como energía, seguridad y Estado de derecho. “Nos enfocamos mucho en ver a Estados Unidos, al presidente de Estados Unidos, pero si México no hace su tarea, esas extensiones del tratado, no importa quién venga, se van a complicar”, afirmó. De hecho, señaló que en algunos mercados del norte la vacancia pasó de niveles de 0%–2% a alrededor de 10%, por la combinación de menor demanda y mayor oferta industrial.
Carlos Manzano, director operativo de Fibra Next, también matizó el avance del nearshoring. Explicó que la demanda no se ha frenado por completo, pero se ha vuelto más selectiva. En las últimas semanas, dijo, ha visitado clientes en el centro y norte del país y ha visto que los nuevos jugadores llegan con más cautela, mientras que quienes ya operan en México siguen evaluando expansiones. “Hemos visto la llegada de pocos jugadores nuevos, pero los que ya están se sienten cómodos y están apostando por ese crecimiento”, comentó.
Mercado de FIBRAs y perspectivas
El sector de FIBRAs considera que una mayor participación de inversionistas institucionales puede ayudar a resolver dos problemas al mismo tiempo: dar profundidad y liquidez al mercado bursátil inmobiliario, y financiar infraestructura asociada al crecimiento industrial. En el evento, Ávalos también dijo que la AMEFIBRA busca fomentar que haya más FIBRAs listadas en el mercado. Uno de los obstáculos, señaló, es la confirmación de criterio, un proceso que calificó como complicado y lento para nuevas emisoras.
La agenda regulatoria llega en un momento en que el sector ya tiene un tamaño relevante en el mercado mexicano. De acuerdo con lo expuesto en Conecta FIBRA, las FIBRAs suman activos por arriba de un billón de pesos y una capitalización superior a 600,000 millones de pesos. El evento, organizado por AMEFIBRA, Grupo BMV, S&P Dow Jones Indices y BBVA Asset Management, estuvo dirigido a inversionistas institucionales y tuvo como eje el panorama económico que influye en el mercado inmobiliario, así como las oportunidades ligadas al nearshoring, la inteligencia artificial, la demanda industrial y la innovación tecnológica.
