La contaminación invisible: un peligro latente
Una mancha de aceite o la presencia de químicos en un terreno aparentemente limpio pueden desencadenar un problema legal, ambiental y económico de gran envergadura para los inversionistas que omiten realizar revisiones previas. Durante el más reciente episodio del podcast Evolución legal, Claudia Rodríguez, socia de Santamarina y Steta, junto a las asociadas Larissa Salazar y Ana Laura González, advirtieron que un pasivo ambiental se configura cuando un sitio registra concentraciones de sustancias peligrosas que superan los límites máximos permitidos por las Normas Oficiales Mexicanas.
“La contaminación no siempre se puede observar a simple vista. Muchas veces está debajo del suelo y puede extenderse incluso hasta los mantos acuíferos, lo que vuelve más grave el problema”, explicaron las abogadas especialistas en derecho ambiental.
Componentes de alto riesgo y sus consecuencias
Entre los materiales peligrosos se encuentran aquellos con características corrosivas, reactivas, explosivas, tóxicas, inflamables o biológico-infecciosas, que dañan tanto la salud pública como los ecosistemas. Ignorar su presencia puede derivar en sanciones administrativas, civiles e incluso penales.
Diagnóstico oportuno: la clave para evitar contingencias
Para mitigar contingencias financieras en operaciones inmobiliarias, las expertas recomendaron realizar estudios de caracterización en dos fases. La Fase 1 consiste en una revisión de antecedentes, que implica una inspección integral del inmueble y su historial operativo para detectar indicios de manejo de contaminantes. La Fase 2, un análisis técnico, se activa si se detectan riesgos: se realizan muestreos de laboratorio para confirmar la presencia de químicos, delimitar el área afectada y medir la concentración del daño.
Cuando el volumen de afectación es menor, el problema puede resolverse retirando el material. Sin embargo, ante contingencias mayores, las empresas deben implementar planes complejos de remediación del sitio.
Responsabilidad heredada: el comprador paga primero
Uno de los puntos más críticos del marco normativo es que la autoridad ambiental puede exigir la reparación de la contaminación directamente al poseedor o propietario actual del inmueble. Aunque el comprador adquiera el terreno de buena fe e ignore el daño, ante la ley es el primer obligado a responder. Posteriormente, podrá demandar al responsable original, pero el gasto inicial correrá por su cuenta.
Tres vertientes de repercusiones
Las consecuencias de un terreno contaminado pueden escalar rápidamente en tres áreas: administrativas (multas económicas severas por violación de la normatividad ecológica), civiles (demandas por daños a terceros si la contaminación afecta mantos acuíferos, cultivos, propiedades vecinas o la salud de la población) y penales (en los casos más graves de negligencia, las sanciones pueden incluir prisión).
Prevención: la única herramienta efectiva
Finalmente, las especialistas coincidieron en que la prevención mediante auditorías previas y el establecimiento de cláusulas contractuales específicas de delimitación de responsabilidad son las únicas herramientas efectivas para evitar que un activo inmobiliario se convierta en una deuda multimillonaria que comprometa la viabilidad de los proyectos de inversión.
