Estudio del ITESO desnuda la realidad del mercado inmobiliario en Jalisco
La Escuela de Negocios del Instituto de Estudios Superiores de Occidente (ITESO) ha publicado un revelador análisis del mercado de vivienda en Jalisco y México, basado en más de 820 mil propiedades ofertadas en plataformas digitales durante diciembre de 2025. Los resultados muestran una realidad preocupante: incluso las casas con precios más bajos superan las capacidades de compra de familias con ingresos promedio.
Los extremos del mercado: de 10 mil a 90 mil pesos en renta mensual
El Boletín de Análisis Económico número 30 del ITESO revela una fuerte segmentación del mercado, con rentas que van desde los 10 mil hasta más de 90 mil pesos mensuales. En cuanto a venta, el precio promedio nacional se ubica en 6.44 millones de pesos, con una mediana de 4 millones. El principal hallazgo es alarmante: para adquirir una vivienda en el mercado actual, se requiere un ingreso mensual cercano a 122 mil pesos, muy por encima del promedio nacional de 21 mil 355 pesos.
Las zonas más accesibles: periferia y expansión urbana
Dentro de Jalisco, los lugares más económicos para vivir se concentran principalmente en municipios periféricos de la Zona Metropolitana de Guadalajara, especialmente en Tlajomulco de Zúñiga y algunas zonas de Zapopan. Colonias como Alta California, Cortijo de San Agustín, Adamar y Villa California presentan rentas promedio entre 10 mil y 12 mil 700 pesos mensuales.
En Zapopan, Parques de Tesistán también aparece como alternativa relativamente accesible, aunque ligeramente por encima de los 12 mil pesos mensuales. Estas zonas comparten características clave:
- Ubicación periférica
- Desarrollo reciente
- Infraestructura en consolidación
- Vivienda dirigida a sectores medios y medio-bajos
El informe advierte que lo económico implica sacrificar cercanía, conectividad o servicios urbanos consolidados, afectando directamente la calidad de vida en estas áreas.
Un mercado cada vez más caro y desigual
El caso de Jalisco refleja una tendencia nacional de encarecimiento sostenido de la vivienda. En el estado, la renta promedio mensual ronda los 29 mil 457 pesos, ligeramente por encima del promedio nacional. Municipios como Zapopan, Guadalajara o Puerto Vallarta registran rentas promedio superiores a los 26 mil pesos mensuales, evidenciando la presión del mercado en zonas urbanas consolidadas y destinos turísticos.
La consecuencia es clara: las opciones económicas se desplazan hacia la periferia, generando una fragmentación territorial cada vez más marcada que profundiza las desigualdades sociales.
Contrastes extremos en colonias específicas
El estudio detalla las colonias con precios más bajos y más altos tanto en venta como en renta:
Colonias con precios de venta más bajos:
- Los Ruiseñores en Tala: precio promedio de 576,261 pesos
- Valle de los Encinos en Tlajomulco: 666,713 pesos
- Valle de Tejeda en Tlajomulco: 678,399 pesos
Colonias con rentas más bajas:
- Alta California en Tlajomulco: 10,212 pesos mensuales
- Cortijo de San Agustín en Tlajomulco: 11,143 pesos
- Parques de Tesistán en Zapopan: 12,057 pesos
Colonias con precios más altos:
En el extremo opuesto, colonias como Ayamonte en Zapopan registran precios promedio de venta de 55 millones de pesos, mientras Lomas del Valle en el mismo municipio tiene rentas promedio de 93,052 pesos mensuales.
Fenómeno nacional y propuestas de solución
El fenómeno no es exclusivo de Jalisco. A nivel nacional, el mercado inmobiliario presenta una dispersión aún más amplia, con estados como Ciudad de México o Nuevo León concentrando los precios más altos, mientras Tlaxcala, Zacatecas o Durango registran medianas cercanas o por debajo de los 14 mil pesos mensuales.
El ITESO alerta sobre la discrepancia entre precios del mercado e ingresos familiares, señalando que "no se trata únicamente de un problema de los hogares de bajos ingresos, sino de una desconexión más amplia que alcanza incluso a sectores tradicionalmente considerados como 'solventes'".
Entre las propuestas del instituto destacan:
- Ampliar la oferta de vivienda
- Reducir barreras de acceso
- Promover mayor competencia en el sector
- Desarrollar viviendas en zonas con infraestructura consolidada
- Generar incentivos para construcción orientada a ingresos medios
- Implementar política urbana que mejore conectividad y servicios en periferias
Sin estas medidas, advierte el informe, el mercado seguirá profundizando las desigualdades territoriales y limitando el derecho constitucional a la vivienda digna para amplios sectores de la población.
