La Ciudad de México enfrenta una acelerada conversión de viviendas a alojamientos turísticos
Un análisis detallado basado en datos de Inside Airbnb ha revelado una tendencia alarmante en la capital del país. Durante los primeros seis meses del año 2025, en promedio tres viviendas completas dejaron de estar disponibles para arrendamiento residencial cada 48 horas, integrándose al mercado de hospedaje temporal. Este fenómeno se intensifica en un contexto marcado por una profunda crisis de acceso a la vivienda y a menos de un año de la Copa Mundial de Fútbol de 2026, evento que se prevé incrementará exponencialmente la demanda de alojamiento de corta estancia.
Crecimiento neto y concentración territorial del fenómeno
Al cierre de junio de 2025, se contabilizaron 27,051 alojamientos activos en plataformas de hospedaje temporal en la Ciudad de México. Esto representa un incremento neto de 770 espacios respecto a diciembre de 2024. De este total, 17,713 corresponden a viviendas completas, una cifra que aumentó en 283 unidades en tan solo seis meses. Paralelamente, los cuartos privados sumaron 8,995 espacios, tras incrementarse en 387 unidades durante el mismo periodo.
El fenómeno presenta una fuerte concentración geográfica. Cuatro alcaldías concentran el 81 por ciento de toda la oferta de alojamientos turísticos analizados. La alcaldía Cuauhtémoc encabeza la lista con 12,514 espacios, equivalentes al 46.1 por ciento del total de la ciudad, particularmente en colonias de alto valor como:
- Roma
- Condesa
- Juárez
Le siguen en importancia las alcaldías de Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán, zonas caracterizadas por su excelente conectividad, servicios urbanos consolidados y gran atractivo turístico. En Cuauhtémoc, el ritmo de conversión fue tan acelerado que tres viviendas dejaron el mercado residencial cada cuatro días durante los primeros meses de 2025 analizados.
Concentración empresarial e incumplimiento de la normativa
El estudio también advierte sobre una alta concentración de la propiedad. Un total de 1,204 propietarios o gestores —equivalentes al 10 por ciento de los anfitriones— controlan aproximadamente la mitad de todos los alojamientos disponibles en la ciudad. Asimismo, el 20 por ciento de los anfitriones concentra el 60 por ciento de la oferta total, lo que refleja una operación cada vez más profesionalizada y a gran escala de este negocio.
La Ley de Turismo de la Ciudad de México, reformada en 2023, establece claramente que las viviendas ofertadas en plataformas digitales no pueden rentarse más de 180 noches al año. Este límite tiene como objetivo principal evitar la sustitución de vivienda permanente por hospedaje turístico. Sin embargo, el análisis indica que 7,532 propiedades —el 28 por ciento del total— ya excedían ese límite de ocupación proyectada, lo que sugiere un incumplimiento extendido de la normativa vigente.
El reporte señala con preocupación que la mayor parte de estas irregularidades no corresponde a pequeños arrendadores ocasionales. De los 4,725 anfitriones con al menos un alojamiento que rebasa el límite legal, solo 959 concentran la mitad de las propiedades en situación de incumplimiento.
Presiones ante la inminente Copa Mundial 2026
El crecimiento acelerado del alojamiento turístico ocurre en vísperas del Mundial de Fútbol 2026, del cual la Ciudad de México será una de las sedes principales. Organizaciones vecinales y colectivos de derechos a la vivienda han advertido repetidamente que en colonias céntricas es cada vez más frecuente la no renovación de contratos de renta a largo plazo. Esto se debe a que muchos propietarios están optando por destinar sus inmuebles a estancias de corta duración orientadas específicamente a visitantes y turistas.
Diversos colectivos y organizaciones vinculadas al derecho a la vivienda digna han planteado con urgencia la necesidad de aplicar plenamente las regulaciones existentes. Entre sus demandas se incluyen:
- La puesta en marcha efectiva de un padrón oficial de anfitriones y plataformas digitales
- Medidas adicionales de supervisión y control
- Políticas activas para contener los procesos de desplazamiento residencial en colonias afectadas
El informe concluye que el crecimiento acelerado de la oferta turística, su marcada concentración en zonas específicas y en un número reducido de operadores, sumado a la proximidad de eventos internacionales masivos como el Mundial, intensifican dramáticamente la discusión pública sobre el equilibrio necesario entre la actividad turística económica y el acceso a vivienda asequible en la capital del país. La tensión entre estos dos derechos fundamentales —al turismo y a la vivienda— se ha convertido en uno de los debates urbanos más urgentes de la Ciudad de México.
