El acceso a la vivienda formal en México ha experimentado un distanciamiento crítico respecto a la capacidad adquisitiva de los hogares. Un análisis detallado realizado por la Escuela de Negocios del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Occidente (ITESO) demuestra que los precios del mercado digital exigen niveles de ingreso inalcanzables para la mayoría de la población, consolidando una dinámica donde la propiedad privada se reserva para un segmento minoritario con recursos muy superiores al promedio nacional.
Datos clave sobre la brecha de accesibilidad
El estudio, publicado en el Boletín de Análisis Económico número 30, procesó una base de datos robusta derivada de más de 1.2 millones de anuncios inmobiliarios capturados de seis plataformas digitales. Tras aplicar filtros rigurosos para eliminar duplicados, validar coordenadas geográficas y excluir valores estadísticos extremos, la investigación concluyó con un universo analizable de 820 mil 441 propiedades correspondientes al periodo de diciembre de 2025.
Los resultados cuantitativos evidencian una desconexión estructural. La mediana de los precios de venta en esta muestra digital se situó en 4 millones de pesos. Para adquirir una propiedad con este valor mediante un crédito hipotecario estándar, el hogar requeriría unos ingresos mensuales aproximados de 122 mil 795 pesos. En contraste, el ingreso corriente promedio de los hogares mexicanos, excluyendo transferencias gubernamentales, asciende apenas a 21 mil 355 pesos mensuales.
Esta cifra implica que el ingreso familiar promedio representa menos de una sexta parte de lo necesario para cubrir el pago mensual de una vivienda mediana en el mercado formal. Según los datos del ITESO, esta dificultad no limita exclusivamente a los estratos de menores ingresos; incluso los sectores tradicionalmente considerados solventes enfrentan barreras significativas para ingresar en los valores centrales del mercado inmobiliario.
Sesgo de la oferta y segmentación territorial
Es fundamental precisar que la muestra de 820 mil 441 propiedades refleja predominantemente la oferta digital, la cual tiende a subrepresentar las viviendas de bajo costo ubicadas en zonas populares, ya que estas suelen comercializarse fuera de internet. Por tanto, el diagnóstico retrata con mayor fidelidad el segmento formal y de clase media-alta, aunque su precisión permite entender qué opciones reales tiene una familia al buscar en las principales plataformas.
De las propiedades analizadas, el 86% estaba destinado a la venta y el 14% a la renta. Las casas unifamiliares constituyeron el 61% de la oferta total, mientras que los departamentos representaron el 39%, siendo estos últimos los que mostraron una mayor presencia relativa en el mercado de alquiler.
A nivel estatal, Nuevo León encabezó el ranking con un precio medio de venta de 10.69 millones de pesos. Le siguieron en costos elevados el Estado de México, la Ciudad de México y Jalisco. En el extremo opuesto, entidades con promedios menores no necesariamente garantizan asequibilidad local, lo que confirma que México opera con múltiples mercados inmobiliarios fragmentados, influenciados por la actividad empresarial, el turismo y la especulación en corredores residenciales de lujo.
La presión sobre el mercado de renta
Cuando la compra resulta inviable, la renta suele presentarse como alternativa inmediata, pero también está sometida a presiones inflacionarias y de escasez. El promedio nacional de renta se ubicó en 28 mil 589 pesos mensuales, con una mediana de 22 mil pesos. Sin embargo, la Ciudad de México registró el promedio más alto del país, superando los 40 mil pesos mensuales, mientras que Jalisco alcanzó los 29 mil 457 pesos.
Mireya Pasillas Torres, experta citada en el análisis, señala que las decisiones sobre localización y construcción de vivienda repercuten directamente en la movilidad urbana, la productividad y la sostenibilidad. Al no poder acceder a zonas consolidadas, los hogares de ingresos medios y bajos son desplazados hacia periferias con menor infraestructura. Esta migración forzada genera costos ocultos: mayores tiempos de traslado, gastos incrementales en transporte y pérdida de horas productivas, lo que hace que la vida cotidiana sea más costosa aunque la vivienda sea más barata.
Concentración extrema en municipios específicos
La fragmentación del mercado es particularmente visible a nivel municipal. San Pedro Garza García, en Nuevo León, encabeza el ranking nacional de municipios con mayor precio promedio de venta. Jalisco ocupa el cuarto lugar nacional por promedio, con 7.41 millones de pesos, pero su mediana se sitúa en 4.55 millones, indicando una fuerte influencia de propiedades de lujo en la media.
Zapopan, en Jalisco, concentra uno de los corredores residenciales más costosos del país. La colonia Ayamonte registró el precio promedio más alto entre las colonias analizadas a nivel nacional: 55.18 millones de pesos, con una mediana de 59 millones. Otros desarrollos en Zapopan, como Los Frailes, Colinas de San Javier y Lomas del Valle, también aparecen en los rangos más elevados.
En el ámbito del alquiler, la concentración de valor también es notable. En Jalisco, la colonia Lomas del Valle reportó un promedio de renta superior a 93 mil pesos mensuales, aunque su mediana fue de 42 mil pesos, diferencia que revela la distorsión causada por propiedades extraordinariamente costosas. Puerta Las Lomas alcanzó un promedio cercano a los 82 mil pesos.
El ITESO propone que la solución no reside únicamente en ampliar el crédito hipotecario, sino en políticas integrales que incluyan la revisión de regulaciones urbanas, la promoción de usos de suelo mixtos y la densificación ordenada en zonas con infraestructura existente. Asimismo, sugiere mejorar el transporte público y los servicios en las periferias para evitar el desplazamiento territorial continuo. Sin intervenciones estructurales, la distancia entre precios e ingresos seguirá determinando quiénes pueden formar patrimonio y quiénes quedan excluidos del mercado formal.
