Comprar una casa en México se ha convertido en un privilegio para una minoría. De acuerdo con el Programa Institucional de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) 2025-2030, solo 38.7% de los hogares mexicanos tiene la capacidad económica para adquirir una vivienda en el mercado formal, mientras que el 61.3% queda excluido por falta de ingresos y otras barreras de acceso al financiamiento.
El ingreso que marca la diferencia
El precio promedio de una vivienda en México alcanzó 1 millón 736,349 pesos durante 2024. Para comprar un inmueble de ese valor sin destinar más del 30% del ingreso mensual al pago de la hipoteca, una familia necesita ganar al menos 24,116 pesos al mes. Con ese ingreso, el pago mensual sería de aproximadamente 7,235 pesos durante 20 años, aunque la estimación no incluye intereses, seguros, comisiones ni otros costos asociados a un crédito hipotecario.
Quienes perciben menos de esa cantidad difícilmente pueden acceder a una vivienda mediante los esquemas tradicionales de financiamiento. El empleo informal y los bajos ingresos continúan siendo algunos de los principales obstáculos para obtener un crédito hipotecario, según advierte la Conavi.
No es solo cuestión del salario
Aunque el ingreso es el primer filtro, la Conavi señala que existen otros factores que mantienen a millones de familias fuera del mercado inmobiliario. Uno de ellos es la desaparición casi total de la vivienda económica y de interés social durante la última década. Este tipo de hogares estaban enfocados específicamente para asegurar el derecho humano a un hogar digno, adecuado y seguro.
En cambio, el mercado ha concentrado su oferta en viviendas de precio medio y residencial, cuyo costo resulta inaccesible para buena parte de la población. A ello se suma que muchas familias, especialmente aquellas sin seguridad social o con empleos informales, no cumplen con los requisitos para obtener un crédito hipotecario. En el caso de los jóvenes, la falta de historial laboral también limita sus posibilidades de financiamiento.
Menos suelo para construir
La Conavi indica que cada vez hay menos suelo urbano con servicios, buena ubicación y certeza jurídica disponible para construir vivienda asequible. La combinación de especulación inmobiliaria, crecimiento desordenado de las ciudades y falta de planeación ha provocado que muchas viviendas de menor precio se desarrollen en zonas alejadas de los centros urbanos, donde el acceso al empleo, el transporte y los servicios públicos es limitado.
Este fenómeno dio origen a las llamadas "ciudades dormitorio", donde miles de personas deben recorrer largas distancias para trabajar o estudiar. Además, el programa de la Conavi estima que 26.2% de las viviendas propias o que aún se están pagando no cuentan con escrituras a nombre del propietario. La falta de certeza jurídica dificulta vender, heredar o utilizar el inmueble como garantía para obtener financiamiento, además de impedir el acceso a algunos programas públicos de mejoramiento de vivienda.
¿Quiénes deben ser prioridad en la política de vivienda?
Frente a este panorama, la Conavi desarrolló sus programas de financiamiento y subsidios en los sectores que históricamente han enfrentado mayores obstáculos para acceder a una vivienda. Entre ellos se encuentran:
- Personas de bajos ingresos y sin seguridad social.
- Mujeres, especialmente jefas de familia, indígenas, afromexicanas y en situación de pobreza.
- Jóvenes que aún no pueden acceder a un crédito hipotecario tradicional.
- Personas con discapacidad y adultos mayores.
- Población indígena y afromexicana.
- Familias con niñas, niños y adolescentes.
- Personas que viven en zonas de riesgo o afectadas por desastres naturales.
- Migrantes y personas en situación de movilidad humana.
Para estos grupos, la estrategia contempla mecanismos como subsidios, créditos con condiciones más flexibles, tasas preferenciales e incluso esquemas de arrendamiento con opción a compra.
El plan de Conavi sobre la vivienda
Hacia 2030, la Conavi busca reducir el rezago habitacional del 21.85% al 20%, lo que significa disminuir el número de viviendas con pisos, techos o muros construidos con materiales precarios, problemas de hacinamiento o sin acceso a sanitario. La meta forma parte del Programa Institucional 2025-2030, que también pretende ampliar el acceso a una vivienda adecuada para los sectores con mayores carencias.
Otro de los objetivos centrales es que 95% de los subsidios para vivienda se destinen a grupos prioritarios y consolidar 3,580 hectáreas de reserva territorial para impulsar nuevos desarrollos habitacionales. Esto último para cumplir la meta presidencial de construir 500,000 viviendas nuevas y realizar 300,000 acciones de mejoramiento de vivienda durante el sexenio.
